전세계약 만기가 다가왔는데도 집주인이 보증금을 안 돌려주거나, 연락이 끊긴 상황이 많아지고 있습니다.
특히 깡통전세·전세사기 피해가 이어지면서, 임차인이 혼자 소송비·변호사 비용을 감당하기 어려운 경우가 대부분입니다.
2025년에는 대한법률구조공단·HUG(주택도시보증공사) 등을 통해 전세보증금 반환소송과 법률지원을 무료 또는 저비용으로 이용할 수 있는 제도가 마련돼 있습니다.
· 전세보증금 ‘안 돌려줄 때’ 바로 해야 할 3가지 행동
· 2025년 기준 전세사기 임차인 무료 법률지원 제도
· 보증금 반환소송 절차·비용·기간 개요
· HUG 보증가입자·미가입자 구분 대응법
· 2026년 추가 악화 가능성과 미리 준비할 것
1. 전세보증금 ‘못 받는’ 상황, 이렇게 구분해야 합니다
먼저 내 상황이 단순 지연인지, 전세사기·깡통전세에 가까운지 냉정하게 구분해야 합니다.
| 유형 | 대표 상황 | 초기 대응 |
|---|---|---|
| ① 단순 지연·버티기형 | “대출이 안 돼서”, “집이 안 팔려서”라며 시간을 끄는 경우 | 내용증명 발송 + 반환 촉구, 필요 시 법률상담 |
| ② 전세사기·깡통전세형 | 근저당 과다, 집주인 잠적, 다수 임차인 동시 피해 | 전세사기 피해신고 + HUG·법률구조공단 즉시 상담 |
| ③ 경·공매 진행형 | 집이 이미 경매·공매 절차에 들어간 상태 | 배당요구 종기 확인 + 보증금 회수 가능액 점검 |
아무 조치 없이 기다리기만 하면, 경매 배당에서 밀리거나 보증금 상당액을 잃을 수 있습니다.
따라서 초기에 ‘증거 확보 → 내용증명 → 공공기관 상담 → 소송·보증청구’ 순서로 움직이는 것이 중요합니다.
2. 2025 전세사기 임차인을 위한 무료·저비용 법률지원 제도
전세보증금을 돌려받기 위한 소송은 법률지식·시간·비용이 많이 들어가는 절차입니다.
2025년에는 아래와 같은 공공 법률지원 제도를 통해 임차인의 부담을 줄이고 있습니다.
① 대한법률구조공단 ‘보증금 반환소송’ 무료 지원
- 소득·재산 기준을 충족하는 임차인에게 소송대리·서류작성·절차안내를 지원
- 전세사기·깡통전세 피해자의 경우 우선 지원 대상이 될 수 있음
- 상담 단계는 전국 어디서나 전화(국번 없이 132)·온라인·방문으로 가능
② HUG 전세보증금 반환보증(가입자)
- 이미 전세보증금 반환보증에 가입된 임차인이라면, HUG에 보증금 지급청구 가능
- 집주인이 반환에 응하지 않아도, 일정 요건 충족 시 HUG가 먼저 임차인에게 보증금을 지급
- 이후 HUG가 집주인을 상대로 구상권 행사
③ 전세사기 피해자 통합지원센터·지자체 추가지원
전세사기 특별법 시행 이후, 일부 지역에서는 피해자 전담 창구·법률상담·임시거처 지원 등을 별도로 운영하고 있습니다.
거주지 관할 지자체·국토교통부·정부24에서 전세사기 관련 공지사항을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
3. 실제 소송은 어떻게 진행되나? (보증금 반환소송 절차)
전세보증금 반환소송은 보통 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.
- 내용증명 발송 – 임대인에게 계약만료·보증금 반환을 공식적으로 요구
- 소장 작성·제출 – 보증금액·계약내용·연체 사실을 토대로 법원에 소송 제기
- 판결 또는 화해권고 – 집주인이 다투는지 여부에 따라 진행
- 강제집행(압류·경매) – 판결을 바탕으로 집·재산에 강제집행 신청
대한법률구조공단·HUG·지자체 무료상담을 먼저 이용해 보는 것이 안전합니다.
📌 필요한 기본 서류 예시
- 임대차계약서 원본
- 전세보증금·중도금·잔금 이체내역
- 전입신고·확정일자 부여 사실 증명
- 집주인과의 문자·카톡·녹취 등 통화기록
- 등기부등본(근저당·가압류 여부 확인용)
※ 실제 요구 서류는 사건 성격·법원·기관별로 달라질 수 있으므로,
상담 시 담당자 안내에 따라 추가로 준비해야 할 수 있습니다.
4. 무료지원 이용을 위한 자격·소득 기준은?
대한법률구조공단의 무료·저비용 법률지원은 소득·재산·채무 규모 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.
일반적으로는 기준중위소득 일정 비율 이하이거나, 전세사기 등 피해 정도가 큰 경우 우선 지원이 검토됩니다.
| 구분 | 대표 기준 예시 |
|---|---|
| 소득 기준 | 가구원 수별 기준중위소득 일정 비율 이하 |
| 재산 기준 | 주택·예금 등 재산 규모가 일정 범위 이내 |
| 채무·피해 정도 | 전세보증금 규모, 다수 피해 여부, 생계 영향 여부 등 |
정확한 기준은 매년 조금씩 바뀌며, 공단·HUG·지자체 공지를 통해 확인하는 것이 가장 안전합니다.
👉 빚 독촉이 심각하다면: 2025 개인회생·파산 무료지원 총정리 👉 채무조정·채무감면이 먼저 필요한 경우 확인하기5. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 집주인이 잠수를 타도 소송이 가능한가요?
네. 집주인의 소재가 불명확하더라도, 주소지 기준 공시송달 등을 통해 소송을 진행할 수 있습니다. 이 부분은 법률전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
Q2. 이미 집이 경매에 넘어갔는데, 보증금 회수가 가능할까요?
전세보증금·확정일자·근저당·선순위 채권 등 여러 요소를 따져봐야 합니다. 배당요구 종기 이전에 정확한 권리관계부터 확인해야 하며, 배당요구 신고를 하지 않으면 보증금 회수 기회 자체를 놓칠 수 있습니다.
Q3. 사설 법무법인 광고가 너무 많은데, 어떻게 골라야 할까요?
먼저 대한법률구조공단·HUG·지자체 등 공공기관 무료상담을 통해 사건의 기본 방향을 잡은 뒤, 필요한 경우에만 추가 비용을 검토하는 것이 바람직합니다. 초기부터 선임료·성공보수 부담이 큰 계약은 신중해야 합니다.
6. 마무리 – 2026년을 생각하면 ‘지금’이 가장 안전한 시점
전세보증금을 돌려받지 못하는 상황은 시간이 지날수록 선택지가 줄어드는 구조입니다.
2026년에는 금리·연체·경매 물건 증가 등 전세시장 불확실성이 더 커질 수 있다는 전망도 적지 않습니다.
가능한 한 빨리 증거를 정리하고, 공공기관 무료상담을 통해 현재 위치를 점검하는 것이 최선입니다.
“괜히 소송까지 가야 하나…” 망설이는 사이, 배당·경매 절차는 먼저 흘러갑니다.
※ 이 글은 전세사기·전세보증금 반환 문제를 겪는 임차인이
공공기관 제도를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 일반 정보입니다.
구체적인 사건 해결은 반드시 대한법률구조공단·HUG·법률전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.